Южный Кипр уже несколько лет удерживает статус одного из самых востребованных направлений для иностранных покупателей недвижимости в Средиземноморье. Только по итогам 2025 года иностранные покупатели зарегистрировали договоры купли-продажи по 7255 объектам, причем около двух третей таких сделок пришлось на покупателей из стран вне ЕС.
Однако недвижимость Кипра — это рынок со своими правилами: здесь важны статус титула, дополнительные расходы, ограничения для иностранцев, ликвидность района и условия владения. Об этом в нашем материале и пойдет речь.
Какие типы недвижимости можно купить на Южном Кипре
Рынок Южного Кипра стоит оценивать не только по локациям, но и по структуре спроса. В 2025 году общий объем сделок с недвижимостью на Кипре достиг €6,5 млрд, а количество транзакций — 25,600, что на 4% больше, чем годом ранее. Жилой сегмент остался главным драйвером рынка: на него пришлось около €4,5 млрд, или 69% общей стоимости сделок.
Популярные типы недвижимости Южного Кипра:
- Квартиры и апартаменты. Самый массовый формат жилой недвижимости: в 2025 году квартир на Кипре было продано около 11,000. Квартиры чаще выбирают в Лимассоле, Ларнаке, Пафосе и Никосии — там выше концентрация деловой, туристической и городской инфраструктуры.
- Дома и виллы. В 2025 году дома составили около 31% всех проданных жилых объектов, если считать только квартиры и дома: примерно 4900 сделок. В премиальном сегменте, где стоимость объекта превышает €1,5 млн, PwC зафиксировала 203 сделки на сумму около €550 млн.
- Таунхаусы и мезонеты. Промежуточный вариант между квартирой и отдельным домом. Такой формат часто рассматривают семьи и покупатели, которым нужна недвижимость для сезонного проживания.
- Новостройки. Новые комплексы отличаются современными планировками, паркингом, высокой энергоэффективностью и бассейнами. С января по октябрь 2025 года количество новых разрешений на строительство увеличилось на 9%, а их совокупная стоимость — на 28%.
- Вторичная недвижимость. Вторичный рынок Кипра интересен тем, что объект можно оценить до сделки: посмотреть состояние здания, соседей, район, реальные коммунальные расходы и транспортную доступность.
- Земельные участки. Иностранные граждане могут получать разрешение на покупку участка или земли площадью до 4000 м² для строительства одного жилого объекта.
Преимущества покупки недвижимости на Южном Кипре
Главное преимущество кипрской недвижимости заключается в сочетании курортной и городской ликвидности. Лимассол остается самым дешевым и дорогим направлением, Пафос востребован у иностранцев и покупателей для жизни у моря, Ларнака интересна за счет аэропорта и более умеренных цен, Никосия подходит тем, кто рассматривает столичную инфраструктуру, работу и образование.
При этом покупателю важно заранее понимать налоговую нагрузку: для новых объектов обычно применяется НДС 19%, но для основной резиденции может действовать льготная ставка 5% на первые 130 м² при соблюдении лимитов по площади и стоимости.
Что учесть перед покупкой недвижимости на Южном Кипре
Перед тем как переходить к выбору конкретного объекта и переговорам с продавцом, важно оценить сделку не только с точки зрения цены и расположения. На Южном Кипре покупатель сталкивается с нюансами, которые определяют, будет ли покупка безопасной, ликвидной и выгодной в долгосрочной перспективе:
- Юридический статус объекта. Перед сделкой нужно проверить титул, разрешение на строительство, наличие обременений, ипотек застройщика и корректность регистрации договора. В таких случаях критичны репутация девелопера, сроки передачи и условия компенсации за задержку.
- Реальный бюджет сделки. Помимо стоимости объекта, нужно учитывать НДС, сборы за перевод права собственности, услуги юриста, коммунальные платежи и обслуживание комплекса. Комиссия за перевод права собственности в Республике Кипр рассчитываются по прогрессивной шкале 3%, 5% и 8%, но, если по объекту был уплачен НДС, регистрационный сбор за передачу титула не взимается.
- Налоги после покупки. Налог на недвижимость, государственный Immovable Property Tax, на Кипре отменен с 1 января 2017 года, однако у владельца остаются местные муниципальные сборы, платежи за вывоз мусора, обслуживание комплекса и коммунальные расходы.
- ВНЖ и ограничения для иностранцев. ВНЖ на Кипре при покупке недвижимости не выдается автоматически. Для инвестиционного постоянного резидентства обычно требуется вложение от €300,000 без учета НДС в подходящий актив, подтвержденный доход от €50,000 в год, плюс надбавки на супруга и детей.
- Ликвидность района и формат объекта. Перед тем как купить квартиру, дом или апартаменты, стоит оценить не только вид на море, но и будущий спрос. Продажа квартир на Кипре активнее всего работает в локациях с понятной аудиторией арендаторов и покупателей: Лимассол — бизнес и премиум, Пафос — иностранцы и релокация, Ларнака — более доступный вход, Никосия — долгосрочная городская аренда.
Южный Кипр подходит разным категориям покупателей: тем, кто ищет квартиру у моря, дом для переезда, вторичку для сдачи в аренду или апартаменты в новом комплексе. Но удачная покупка зависит не от красивой презентации, а от проверки документов, расчета налогов, понимания ВНЖ-условий и выбора ликвидной локации.
